아파트 청약 완전정복 — 통장부터 당첨까지
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내가 청약통장을 만든 건 사회 초년생 때였다. 그게 뭔지도 잘 모르면서 매달 몇만 원씩 넣어뒀다. 한참 뒤 청약을 진짜 넣어보려는데, 가점이 뭔지 1순위가 뭔지 하나도 몰라서 또 헤맸다. 아파트 청약은 알고 보면 규칙이 정해진 게임인데, 그 규칙을 모르면 통장만 들고 멍하니 서 있게 된다.
이번 편에서는 내가 청약을 이해하며 정리한 것들을 풀어본다. 통장, 가점, 1순위, 그리고 가점이 낮아도 노려볼 만한 추첨제까지.
청약, 결국 통장에서 시작한다
청약의 출발점은 주택청약종합저축, 흔히 말하는 청약통장이다.
내가 늦게 깨달은 건, 통장은 빨리 만들수록 유리하다는 점이다. 가입 기간이 길수록 점수가 쌓이기 때문이다. 그래서 자녀가 있다면 일찍 만들어 두는 게 정석으로 통한다.
통장은 만드는 게 아니라, 키우는 거였다.
가점 84점은 이렇게 채워진다
민영주택 청약의 핵심은 가점제다. 나는 이 84점 구조를 알고 나서야 내 위치가 보였다.
가점표를 처음 봤을 때 나는 좀 막막했다. 혼자 사는 젊은 무주택자는 점수가 낮을 수밖에 없는 구조였기 때문이다. 그런데 여기서 길이 갈린다.
가점이 낮다고 끝이 아니다 — 추첨제
가점이 낮은 나 같은 사람에게 숨통을 틔워주는 게 추첨제다.
같은 단지여도 면적과 지역에 따라 가점제와 추첨제 비율이 다르다. 나는 가점이 낮으니 추첨 비율이 있는 평형을 노리는 식으로 전략을 바꿨다. 점수가 낮다고 통장을 묵혀두는 건, 게임을 시작도 안 하고 지는 거다. 실제로 나도 가점이 낮아 번번이 떨어졌고 추첨으로도 미끄러졌지만, 그렇게 통장을 들고 버틴 끝에 상승장 막바지에 한 번 당첨됐다. 다만 당첨이 끝이 아니라 시작이라는 걸 그 뒤에 호되게 배웠는데, 그 이야기는 6·7편에서 풀어둔다.
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청약 전에 챙겨야 할 현실 — 자금과 1순위
청약은 당첨이 끝이 아니라 시작이다. 당첨되면 계약금부터 시작해 분양 대금을 치러야 한다. 그래서 나는 청약 넣기 전에 자금 계획부터 세운다.
자금이 부족하면 정책 대출도 방법이다. 디딤돌대출 같은 정책 모기지는 시중보다 낮은 금리가 장점이지만, 소득·집값 요건이 있어 누구나 받는 건 아니라는 점은 알아둬야 한다. 청약 자격과 일정은 한국부동산원 청약홈에서, 정책 대출은 주택도시기금에서 확인하는 게 정확하다.
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1순위 조건(통장 가입 기간, 예치금, 무주택 여부 등)은 지역·주택 종류마다 다르니, 넣으려는 단지의 입주자모집공고를 직접 읽는 습관을 들이는 게 좋다. 나는 이걸 안 읽고 넣었다가 자격 미달로 헛심 쓴 적이 있다.
실무 심화 — 가점이 낮아도 길은 있다 (2026 현행 청약)
여기까지가 ‘입문’이다. 청약은 제도를 아는 만큼 당첨 확률이 달라진다. 가점이 낮은 사람일수록 현행 규칙을 파고들 가치가 있다.
가점제 vs 추첨제 — 면적·지역이 비율을 정한다
민영주택 전용 85㎡ 이하는 가점제 비중이 크다. 투기과열지구는 75%, 조정대상지역·그 외 지역은 40%가 가점제이고 나머지가 추첨제다. 반대로 85㎡ 초과(중대형) 는 추첨 비중이 높다. 그래서 가점이 낮다면 중대형·추첨 비율이 큰 평형/지역을 노리는 게 정석이다. 가점만 보고 포기할 일이 아니다.
특별공급 — 일반청약보다 ‘먼저, 적은 경쟁’으로
특별공급은 일반청약과 별도 물량을 경쟁이 덜한 상태로 배정한다. 유형은 신혼부부·생애최초·다자녀·노부모 부양·기관추천 등.
- 신생아 특별공급: 입주자모집공고일로부터 2년 이내 임신·출산한 무주택 세대 대상, 건설량의 20% 범위로 공급. 소득은 도시근로자 월평균 140%(맞벌이 200%) 이하 등 요건이 붙는다.
- 특별공급은 평생 1세대 1회 제한이 핵심이다. 아무 데나 쓰지 말고 ‘여기다’ 싶을 때 써야 한다.
무순위 청약(줍줍) — 2025년 개편으로 문턱이 달라졌다
미계약·계약취소로 남은 물량을 청약통장 없이 신청하는 게 무순위 청약이다. 2025년부터 무주택 성인(세대원 전원 무주택)만 신청할 수 있게 바뀌었고, 지역에 따라 거주요건이 추가된다. 예전처럼 유주택자가 ‘줍줍’하던 시대는 지났다 — 무주택자에겐 오히려 기회 구간이다.
마무리 — 3편을 덮으며
- 청약통장은 일찍 만들어 오래 키울수록 유리하다
- 민영주택은 가점제(무주택기간 32 + 부양가족 35 + 통장 17 = 84점)
- 가점이 낮으면 추첨제 비율이 있는 평형을 노린다
- 당첨 후 분양 대금을 감당할 자금 계획을 먼저 세운다
청약은 운이 아니라 준비의 영역에 가깝다. 다음 편에서는 집을 사고팔 때 꼭 마주치는 세금을 정리한다.
👉 다음 편 예고: 「4편 — 부동산 세금 한눈에: 취득·보유·양도」.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 청약통장은 지금 만들어도 늦지 않았을까?
A. 늦었다고 안 만드는 게 가장 늦는 거다. 가입 기간 점수는 오늘부터라도 쌓이기 시작한다. 나는 사회 초년생 때 별생각 없이 만들어둔 통장이 두고두고 다행이었다. ‘지금 만들어 손해’라고 느낀 적은 한 번도 없다.
Q2. 가점이 낮은데 청약 의미가 있을까?
A. 있다. 추첨제 물량이 있는 평형·지역을 노리면 가점이 낮아도 기회가 생긴다. 핵심은 넣으려는 단지의 공고에서 가점제/추첨제 비율을 확인하는 것이다.
Q3. 1순위 조건은 어디서 확인하나?
A. 청약홈(applyhome.co.kr)과 각 단지의 입주자모집공고가 가장 정확하다. 지역·주택 종류별로 조건이 달라 일반화가 어렵기 때문에, 나는 항상 공고 원문을 직접 읽는다.
Q4. 디딤돌대출 같은 정책 대출은 누구나 받나?
A. 아니다. 소득·집값·면적 요건이 있다. 금리가 낮은 게 큰 장점이지만 요건을 못 맞추면 못 받으니, 청약 전에 주택도시기금에서 자격을 미리 확인하는 게 좋다.