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나는 은행에서 대출 상담을 할 때면 옆 창구에서 이 말을 여러번 들었다. “고객님, LTV는 되는데 DSR이 막혀요.” 그러면 열에 아홉은 같은 표정을 짓는다. 집값의 절반을 빌려준다더니 왜 막힌다는 거냐고. 부동산 대출은 알파벳 세 글자(LTV·DTI·DSR)만 이해하면 절반은 끝나는데, 이 셋을 모르면 한도가 왜 이렇게 나오는지조차 알 수가 없다.

이번 편에서는 그 세 글자를 설명하듯 풀어본다. 그리고 고정금리와 변동금리, 뭘 골라야 덜 후회하는지도.

LTV·DTI·DSR, 세 글자가 한도를 정한다

대출 한도는 은행 마음대로가 아니다. 이 세 가지 기준이 동시에 내 한도를 누른다.

LTV DTI DSR 비교 — 부동산 대출 한도 기준

손님들이 막히는 이유가 대개 여기 있다. LTV로는 집값의 절반이 나오는데, 기존에 쓰던 빚(신용대출·카드론)까지 합친 DSR이 한도를 먼저 막아버리는 것이다. 그래서 나는 집을 알아보기 전에 기존 빚부터 정리하는게 좋다고 생각한다.

내 한도는 은행이 아니라, 셋 중 가장 빡빡한 기준이 정한다.

고정금리 vs 변동금리 — 나는 이렇게 골랐다

한도가 정해지면 다음은 금리 방식이다. 이걸로도 나는 오래 고민했다.

고정금리 vs 변동금리 비교

나는 금리 방향을 맞히려 애쓰기보다, 내가 감당 가능한 월 상환액을 기준으로 골랐다. 금리가 올라도 버틸 수 있는 구조인지가 더 중요했기 때문이다. 솔직히 금리 예측은 전문가도 자주 틀린다.

🔗 관련 글: 부동산 세금(취득·양도)

자기 돈이 부족할 때 — 정책 모기지라는 길

종잣돈이 빠듯할수록 가장 먼저 살펴야 할 건 정책 모기지다. 보금자리론, 디딤돌대출 같은 상품이다.

장점은 분명하다. 시중보다 낮은 고정금리에, 장기 상환이 가능해 월 부담이 가볍다. 다만 소득·집값·면적 요건이 있어 누구나 받는 건 아니라는 점, 그리고 한도가 시중 대출보다 작을 수 있다는 점은 단점이다. 그래서 나는 시중 주택담보대출과 정책 대출을 같이 비교해보고 골랐다.

정확한 자격과 금리는 한국주택금융공사(HF)에서, 대출 규제·소비자 정보는 금융감독원 금융소비자정보포털 파인에서 확인할 수 있다. 나는 항상 두 군데를 교차 확인한다.

🔗 관련 글: 분양 대금과 중도금·잔금 대출

실무 심화 — 은행 창구에서 한도가 갈리는 디테일

여기까지가 ‘입문’이다. 실제로 대출을 취급해보면, 같은 소득·집값이어도 디테일에서 한도가 수천만 원씩 갈린다. 실전에서 자주 본 포인트만 추렸다.

스트레스 DSR — 변동금리면 한도가 더 깎인다

DSR을 계산할 때 변동·혼합금리 대출엔 미래 금리상승분(스트레스 금리)을 얹는다. 2025년 7월 3단계가 전면 시행되며 스트레스 금리(기본 1.5%)를 100% 반영하고, 수도권·규제지역 주담대는 3.0%까지 상향(2025.10~)됐다. 그래서 같은 5억 대출이어도 변동금리면 고정금리보다 한도가 수천만 원 적게 나온다. 한도가 빠듯하다고 생각이 든다면 고정금리 선택을 권한다.

DSR 산정의 함정 — 신용대출 만기와 마이너스통장

DSR은 ‘내 모든 대출의 1년 원리금 ÷ 연소득’인데, 산정 방식에 함정이 있다.

  • 신용대출: 약정 만기로 원금을 분할 가정한다. 만기가 짧으면(예: 1년) 1년에 갚을 원금이 커져 DSR이 확 나빠진다.
  • 마이너스통장: 쓴 금액이 아니라 한도 전액을 부채로 본다. 안 썼어도 한도가 잡혀 있으면 DSR을 먹는다.
  • 반대로 전세자금대출·중도금 집단대출은 DSR 산정에서 빠진다.

방공제와 MCI·MCG — ‘숨은 한도 차감’

LTV로 한도가 나와도, 은행은 거기서 방공제(소액임차보증금 최우선변제금)만큼 더 뺀다. 집이 경매로 넘어가면 소액 세입자가 은행보다 먼저 보호받기 때문이다. 지역별로 서울 5,000만 원, 과밀억제권역 등 4,300만 원, 광역시 2,300만 원, 그 밖 2,000만 원 수준이다.

이걸 메우는 게 MCI(서울보증·SGI)·MCG(주택금융공사) 같은 모기지 신용보험·보증이다. 가입하면 방공제 없이 LTV 한도를 꽉 채워 받을 수 있다. 다만 2024년부터 일부 은행이 MCI·MCG 취급을 줄여 한도가 깎인 사례가 있으니, 실행 전 가입 가능 여부를 꼭 확인해야 한다.

정책 모기지, 2026년 현행 요건

본문에서 말한 정책 대출의 실제 문턱은 이렇다. 정확한 요건은 주택도시기금에서 확인한다.

  • 디딤돌(신생아 특례): 부부합산 소득 2억 이하(각 1.3억 이하)·순자산 5.11억 이하, 한도 4억, LTV 70%(생애최초 80%), 금리 약 1.8~4.5% 고정. 특례금리 5년(자녀 1명당 +5년, 최장 15년).
  • 보금자리론(일반): 소득 7,000만 이하(신혼 8,500만·1자녀 9,000만·다자녀 1억), 담보주택 6억 초과 불가.
  • 전세는 버팀목(신생아 특례): 소득 1.3억(맞벌이 2억)·순자산 3.37억 이하, 한도 2.4억.

마무리 — 5편을 덮으며

  • 대출 한도는 LTV·DTI·DSR 중 가장 빡빡한 기준이 결정한다
  • 집 알아보기 전, 기존 빚(DSR) 부터 정리하면 한도가 열린다
  • 금리는 예측보다 내 상환 여력으로 고른다
  • 자금이 부족하면 정책 모기지를 시중 대출과 비교한다

대출을 이해하면 ‘얼마짜리 집을 살 수 있나’가 현실적으로 보인다. 다음 편은 이 시리즈에서 가장 묵직한 주제, 분양과정 총정리다.

👉 다음 편 예고: 「6편 — 분양과정 총정리: 조합사업 vs 일반분양 + PF·이주비·중도금·잔금 대출」.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. LTV가 되는데 왜 대출이 막히나?

A. LTV(집값 기준)는 통과해도, DSR(내 전체 빚의 원리금/소득)이 한도를 먼저 막을 수 있다. 나도 이 경우였다. 기존 신용대출·카드론을 줄이면 DSR 여력이 생긴다.

Q2. 고정금리와 변동금리, 뭐가 정답인가?

A. 정답은 없다. 금리 상승기엔 고정이, 하락기엔 변동이 유리하지만 방향은 아무도 못 맞힌다. 나는 금리가 올라도 버틸 수 있는지(상환 여력)를 기준으로 고른다.

Q3. DSR은 앞으로도 계속 빡빡할까?

A. 규제는 정책에 따라 바뀐다. 그래서 단정하긴 어렵다. 다만 지금 기준에서는 DSR이 한도를 결정하는 가장 강한 변수이니, 대출 계획의 중심에 두는 게 안전하다.

Q4. 정책 모기지는 시중 대출보다 무조건 좋은가?

A. 금리만 보면 유리하지만, 요건과 한도 제한이 있다. 나는 둘을 같이 비교해 보고, 내 조건에서 실제 한도와 총이자가 어떤지로 판단한다.